Die Immobilienrente ist eine Form der Altersvorsorge, bei der Senioren ihre selbstgenutzte Immobilie in einen Liquiditätsstrom umwandeln, ohne sie zu verkaufen. Im Gegenzug erhalten sie regelmäßige Zahlungen oder eine Einmalzahlung.
Diese Form der Altersvorsorge wird auch als Umkehrhypothek, Reverse Mortgage oder Leibrente bezeichnet. Sie ermöglicht es älteren Menschen, von dem in ihrer Immobilie gebundenen Vermögen zu profitieren, ohne ihren Wohnsitz aufgeben zu müssen. Wir haben die wichtigsten Vor- und Nachteile sowie die verschiedenen Gestaltungsformen der Immobilienrente in diesem Ratgeber zusammengestellt.
Vorteile der Immobilienrente
Liquiditätszugang
Die Immobilienrente bietet älteren Menschen die Möglichkeit, auf das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen zuzugreifen, ohne sie verkaufen zu müssen. Dies kann besonders nützlich sein, wenn zusätzliches Einkommen für die Deckung von Lebenshaltungskosten oder medizinischen Ausgaben benötigt wird.
Lebenslanges Wohnrecht
Der Eigentümer behält das lebenslange Wohnrecht an der Immobilie. Dies bedeutet, dass er in seinem Zuhause bleiben kann, solange er lebt. Er muss also keine Sorgen haben, irgendwann auf der Straße zu sitzen.
Flexible Auszahlungsoptionen
Je nach Art der Immobilienrente können die Auszahlungen als monatliche Rentenzahlungen, Einmalzahlungen oder eine Kombination aus beidem erfolgen. Dies ermöglicht eine gewisse Flexibilität bei der Anpassung an die individuellen Bedürfnisse. Mehr dazu gleich.
Steuervorteile
Einzelne Formen der Immobilienrente bieten steuerliche Vorteile. Dies hängt allerdings auch von den persönlichen Voraussetzungen des Vertragsnehmers ab. Es ist daher sinnvoll, sich hierzu von einem Steuerberater beraten zu lassen.
Nachteile der Immobilienrente
Geringeres vererbbares Vermögen
Da die Immobilienrente auf dem Wert der Immobilie basiert, kann sie zu einer Verringerung des vererbten Vermögens führen. Nach dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie meist an den Anbieter der Immobilienrente.
Hohe Kosten
Die mit der Einrichtung einer Immobilienrente verbundenen Kosten sind vergleichsweise hoch. Zu den einzelnen Kostenpositionen zählen u. a. Abschlussgebühren, Gutachterkosten und administrative Gebühren. Diese Kosten sollten vor Vertragsabschluss sorgfältig berechnet werden.
Abhängigkeit von Immobilienmarkt
Die Höhe der Auszahlung(en) hängt i. d. R. von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab. Bei einem Wertverlust der Immobilie können die finanziellen Vorteile der Immobilienrente beeinträchtigt oder sogar zunichte gemacht werden. Aber auch für den Vertragspartner ergeben sich beim Immobilienkauf auf Verrentungsbasis entsprechende Risiken.
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Komplexe Vertragsbedingungen
Die Verträge für Immobilienrenten sind meist sehr komplex. Für den Vertragsnehmer ist es jedoch sehr wichtig, alle Bedingungen zu verstehen. Es ist daher ratsam, sowohl rechtliche als auch finanzielle Beratung in Anspruch zu nehmen.
Begrenzte Flexibilität
Einmal eingerichtet, bietet die Immobilienrente eine begrenzte Flexibilität. Änderungen an den Vertragsbedingungen gestalten sich zumeist schwierig.
Die verschiedenen Gestaltungsformen der Immobilienrente
Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Gestaltung der Auszahlung einer Umkehrhypothek. Die drei wichtigsten stellen wir im Folgenden vor:
Tenure-Vereinbarung
Bei einer Tenure-Vereinbarung erhält der Kreditnehmer eine lebenslange monatliche Zahlung vom Kreditgeber. Die Zahlungen werden erst nach Beendigung des Vertrages eingestellt. I. d. R. ist dieser Zeitpunkt erreicht, wenn der Kreditnehmer auszieht oder die Immobilie verkauft. Der Vertrag endet jedoch spätestens mit seinem Tod. Die regelmäßigen Zahlungen können beispielsweise dazu genutzt werden, um die Altersbezüge aufzustocken und so eine Rentenlücke zu decken.
Term-Vereinbarung
Bei der Term-Vereinbarung erfolgt die monatliche Auszahlung eines bestimmten Betrages über einen vorher festgelegten Zeitraum. Üblicherweise sind dies fünf bis zehn Jahre. Bezüglich der Beendigung des Vertrages gelten die gleichen Bedingungen wie beim Tenure. Das lebenslange Wohnrecht ist auch in dieser Variante vorgesehen. Die Term-Vereinbarung ist für solche Kreditnehmer interessant, die zusätzlich zu den obigen Motiven zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits einen Auszug oder den Umzug in ein Pflegeheim geplant haben.
Kreditlinie
Wird eine Kreditlinie vereinbart, so kann der Kreditnehmer jederzeit nach Bedarf Beträge entnehmen. Die Höhe der maximalen Entnahme ist vertraglich vereinbart. Der Kreditnehmer ist somit völlig flexibel und kann letztendlich den Verschuldungsgrad selbst bestimmen. Die Kreditlinie kann vor allen Dingen für größere Anschaffungen, Reisen oder Reparaturen am Haus genutzt werden.
Eine Sonderform der Kreditlinie ist die Einmalzahlung, bei der nach Auszahlung des Betrages keine weiteren Zahlungen erfolgen. Die Schulden wachsen nur noch durch die während der Vertragslaufzeit anfallenden Zinsen und werden wie bei allen anderen Varianten fällig, sobald der Kreditnehmer auszieht, die Immobilie verkauft oder verstirbt. Da die Zinsen direkt auf den Gesamtbetrag anfallen, steigen die Schulden jedoch schneller als bei den anderen Vereinbarungen.
Die dargestellten Auszahlungsoptionen sind frei kombinierbar, so dass der Kreditnehmer die Zahlungsweise flexibel an seinen individuellen Bedarf an finanziellen Mitteln anpassen kann. Neben einem monatlich konstanten Betrag kann z. B. zusätzlich eine Kreditlinie vereinbart werden, mit der der Kreditnehmer unvorhersehbare größere Aufwendungen begleichen kann.
Die maximale Kreditschuld des Kreditnehmers ist üblicherweise auf den Verkaufswert der Immobilie begrenzt. Wenn die Gesamtschuld im Zeitablauf den Verkaufswert der Immobilie übersteigen sollte, muss der Eigentümer somit keine weiteren Sicherheiten leisten. Auch andere Familienmitglieder oder die Erben können nicht belangt werden, so dass letztendlich allein der Kreditgeber dieses Risiko trägt.
Endet der Reverse Mortgage Vertrag durch die oben bereits beschriebenen Ereignisse, so geht das Eigentum an der Immobilie nicht automatisch auf den Kreditgeber über. Der Eigentümer (bzw. bei dessen Tod die Erben der Immobilie) hat die Möglichkeit, den Kredit zu tilgen und hierdurch das Eigentum an der Immobilie zu behalten. Sollte hiervon kein Gebrauch gemacht werden, wird der Kreditgeber Eigentümer der Immobilie und kann sie verwerten. Übersteigt der Verwertungserlös die Kreditschuld, so erhalten die Kreditnehmer bzw. dessen Erben den Differenzbetrag.
Fazit
Es ist absolut entscheidend, dass potenzielle Nutzer die Vor- und Nachteile der Immobilienrente im Kontext ihrer individuellen finanziellen Situation und Ziele abwägen und professionelle Beratung in Anspruch nehmen, um letztendlich die richtige Entscheidung zu treffen.